Nieuws uit Castricum: huizenprijzen stijgen door, overbieden neemt weer toe

Hallo en welkom bij editie 241 van de Nieuws uit Castricum-nieuwsbrief. Van harte welkom ook dertien nieuwe abonnees. Bedankt voor de vele positieve reacties en donaties naar aanleiding van de vorige nieuwsbrief. Het is fijn om te merken dat mijn dagenlange werk zoveel Castricummers informeert over écht nieuws. Ook deze week heb ik weer een volle e-mail voor je geschreven, wat ik - ter info voor de nieuwe lezers - onafhankelijk en zonder reclames doe. Alleen lezers financieren mijn werk. Ik heb deze e-mail donderdagavond afgemaakt om vervolgens te genieten van een lang weekend weg met mijn vriendin.

In deze nieuwsbrief:

• de gemeente werkt toe naar een sluitende begroting die niet iedereen tevreden kan stemmen
• een update met afbeeldingen rondom nieuwbouw op het Kooiplein, inclusief verwachte bouwplanning
• inwoners hebben hun mening gegeven over een eventuele fusie tussen Castricum en buurgemeenten
• mijn analyse van de lokale woningmarkt, gebaseerd op 132 verkochte huizen en appartementen in het derde kwartaal

Gemeentebegroting is sluitend, maar niet zonder controverse

De gemeente Castricum presenteert een sluitende begroting voor 2026 en 2027. In beide jaren eindigt de gemeente volgens de huidige vooruitzichten honderdduizenden euro's in de plus - prettig om onverwachte tegenvallers in die periodes op te kunnen vangen. De gemeenteraad heeft donderdag een presentatie gekregen over de begroting. Op deze avond konden inwoners, ondernemers en organisaties ook hun mening delen.

Twee punten springen eruit. Verschillende maatschappelijke organisaties zijn teleurgesteld in de keuze van de gemeente om honderdduizenden euro's per jaar te bezuinigen op maatschappelijke subsidies. De gemeente denkt die bezuiniging (grotendeels) te kunnen realiseren als organisaties meer vanuit gezamenlijke panden gaan opereren, om zo hun energie- en huisvestingskosten te verlagen. Organisaties als Toonbeeld, de bibliotheek en Stichting Welzijn Castricum noemen dat plan op de korte termijn echter niet realistisch, vertellen ze aan het Noordhollands Dagblad. Zij vrezen in 2026 en daarna ingrijpende bezuinigingen te moeten doorvoeren omdat ze tienduizenden euro's minder subsidie van de gemeente krijgen.

Een ander heikel punt is de toeristenbelasting. Die stijgt volgend jaar van 2,35 euro per persoon per nacht naar 3,30 euro, zo heeft de gemeenteraad besloten. De Rijksoverheid besloot bovendien om de btw op overnachtingen per 2026 te verhogen van 9 naar 21 procent. Slapen op een camping of in een hotel wordt dus duurder en daar zijn lokale campings en hotels boos over, schreef ik laatst al. Roel Beems, wethouder van financiën, zegt desgevraagd bekend te zijn met die kritiek. Hij verwacht niet dat de gemeenteraad gaat buigen voor de kritiek. 'De gemeenteraad heeft zelf voorgesteld om de toeristenbelasting te verhogen om de begroting sluitend te krijgen, dus het zou gek zijn als partijen dit voorstel nu alsnog van tafel willen krijgen'.

De gemeenteraad stelt de begroting later dit jaar vast. De conceptbegroting is niet zo spannend, wat met name komt omdat we in maart naar de stembus gaan om een nieuwe gemeenteraad te kiezen. Via die weg treedt er ook een nieuw college van wethouders aan, dat gaat samenwerken met burgemeester Ben Tap en de nieuwe gemeenteraad. Het is aan de nieuwe coalitie om met nieuwe plannen voor de komende vier jaar te komen.

Bouw appartementencomplex op Kooiplein start op zijn vroegst over 12 maanden

De bouw van het nieuwe appartementencomplex op een deel van het Kooiplein start op zijn vroegst in oktober 2026. Dat meldde ontwikkelaar Biesterbos Groep afgelopen dinsdag op een participatieavond voor omwonenden en andere belangstellenden. Ik was ook aanwezig op de bijeenkomst en hoorde dat de ontwikkelaar, indien er veel zienswijzen worden ingediend, rekening houdt met een bouwstart begin 2027. De bouw gaat circa twaalf tot achttien maanden duren, vertelde commercieel directeur Nienke Hopman. Het appartementencomplex, met 63 huurwoningen, zal op zijn vroegst dus eind 2027, maar waarschijnlijker rond april 2028 opgeleverd worden.

In het complex komen dus 63 woningen, allemaal huur en met minimaal twee kamers. Dertig procent van de appartementen komt in de sociale huur, veertig procent in de middeldure sector (huidige maximale prijspeil circa 1150 euro per maand) en dertig procent in de vrije sector. Het is dus mogelijk dat een appartement in die laatste categorie meer dan 1150 euro per maand gaat kosten.

Onder het appartementencomplex komt een half verdiepte, betonnen parkeergarage met een fietsenstalling en 39 autoplaatsen. Er komen ook extra parkeerplaatsen rondom het gebouw. De eerste bouwlagen worden qua constructie ook van beton, de twee hoogste bouwlagen worden volledig in hout uitgevoerd. Mogelijk krijgen de lagere verdiepingen wel houten gevelpanelen - daar buigt de ontwikkelaar zich nog over.

Biesterbos gaat het nog naamloze appartementencomplex bouwen op de plek waar nu een leegstaande garage staat, grenzend aan twee kleinere winkelpanden. Die grond is al grotendeels van de ontwikkelaar. Een klein, benodigd deel wordt van de gemeente gekocht. De entree van het complex komt aan het Kooiplein, de inrit van de parkeergarage aan de Van Heemskerklaan. Dat is achter het Kooiplein.

Op de participatieavond deelden Biesterbos Groep en de gemeente ook een concretere indruk van hoe het appartementencomplex eruit komt te zien. Dit zogeheten voorlopig ontwerp zie je boven dit artikel en ik heb zelf ook wat foto's gemaakt van de geplaatste maquette.

Het ontwerp is nog niet helemaal definitief. Wel is duidelijk dat het complex grotendeels 14,5 meter boven het maaiveld gaat uitsteken. Op het hoogste punt is dat 18 meter. Sommige buurtbewoners vinden dat té hoog en verwijzen naar de flats tegenover het Kooiplein. Die hebben drie bouwlagen. Het nieuwe complex krijgt vijf bouwlagen.

Naar verwachting legt de gemeente later deze maand het Ontwerp van de wijziging van het Omgevingsplan rondom het bouwproject ter inzage. In deze periode kan iedereen een zienswijze indienen, die vervolgens beantwoord worden door de gemeente. Als de gemeenteraad het - eventueel aangepaste - plan vervolgens vaststelt, komt het plan opnieuw zes weken ter inzage ter liggen. Dat zal rond februari gebeuren, denkt de gemeente. Wie tegen die tijd nog forse bezwaren heeft tegen het nieuwbouwproject, kan in die zes weken naar de Raad van State stappen. Gebeurt dat niet, dan gaat Biesterbos door met de procedures en hoopt het in oktober 2026 te kunnen starten met bouwen. Een of meerdere procedures bij de Raad van State kunnen die bouw vertragen. De oplevering van het complex staat als gezegd op zijn vroegst gepland voor april 2028.

Ruim 1300 inwoners hebben hun mening gegeven over een eventuele fusie van Castricum met buurgemeenten

Ruim 1300 inwoners van de gemeente Castricum hebben in de afgelopen weken een enquête ingevuld over een eventuele fusie tussen Castricum en buurgemeenten. De enquête vroeg inwoners onder meer welke zorgen zij hebben over een eventuele fusie, wat ze belangrijk vinden om te behouden stel dat Castricum fuseert en welke kansen er wellicht ontstaan bij een fusie.

De gemeente hield de enquête omdat buurgemeente Uitgeest voor het einde van het jaar de knoop door wil hakken met wie zij wil fuseren. Dat kan met Castricum én Heiloo zijn, maar ook met Heemskerk of Alkmaar. Stel dat Uitgeest voor Castricum en Heiloo kiest, dan wil Castricum weten hoe haar inwoners denken over een eventuele fusie.

In de afgelopen week hield de gemeente daarom op drie locaties bijeenkomsten, bedoeld om echt in gesprek te gaan met geïnteresseerde inwoners. Na Akersloot en Limmen was Castricum woensdag aan de beurt. Ik heb een deel van de avond bijgewoond en ook wat input gedeeld naar aanleiding van lezersopmerkingen. Bijvoorbeeld dat sommige mensen het belangrijk vinden dat de naam Castricum blijft bestaan en dat het gemeentehuis in Castricum open moet blijven voor praktische zaken als het regelen van een paspoort. Op de gesprekavond in Castricum telde ik circa 25 betrokken inwoners, wat ik niet veel vind als je objectief kijkt naar hoe ingrijpend een fusie met andere gemeenten kan zijn. Toen ik later die avond op vijf minuten afstand binnenliep bij de inloop-participatieavond over de bouw van een appartementencomplex op het Kooiplein, telde ik direct meer aanwezigen. Vooral omwonenden overigens. Interessant dat een project met impact in je eigen straat toch meer leeft dan een mogelijke fusie.

Ik heb met interesse geluisterd naar de gesprekken van de inwoners op het gemeentehuis, maar moest ook constateren dat ik vermoedelijk de enige inwoner onder de 65 jaar was. Het is de gemeente en het ingeschakelde onderzoeksbureau (helaas, denk ik) niet gelukt om jongere inwoners te motiveren om op hun vrije avond anderhalf uur het gesprek aan te gaan. Goed dat oudere inwoners die tijd wel willen vrijmaken, maar de gemeente houdt er nu alleen meningen van één leeftijdsgroep aan over.

Volgens het onderzoeksbureau waar de gemeente mee samenwerkt, is er wel een goede spreiding in leeftijdscategorieën onder mensen die de online enquête hebben ingevuld. De resultaten van die enquête worden nu in een rapport verwerkt. Dit rapport komt binnen een paar weken openbaar beschikbaar en ga ik met interesse lezen. Raadsleden ongetwijfeld ook, want het is de bedoeling dat de gemeenteraad eind november serieus in gesprek gaat over een eventuele fusie. Uiteindelijk is het (alleen) aan de gemeenteraad om het verstrekkende besluit te nemen om wel of niet te gaan fuseren. Sommige partijen pleiten er daarom voor om dit besluit over de verkiezingen heen te tillen. De gemeenteraadsverkiezingen zijn in maart. Nog niet alle partijen hebben een standpunt ingenomen over wel of niet fuseren - zij geven als argument dat ze eerst meer informatie van inwoners en andere bronnen willen doornemen voordat ze een mening vormen.

Ik blijf dit onderwerp met grote interesse volgen en ben benieuwd hoe jij denkt over een eventuele fusie.

Woningmarktanalyse derde kwartaal: prijzen stijgen door, overbieden neemt weer toe

De Castricumse woningmarkt is in de warme maanden juli, augustus en september allesbehalve afgekoeld. Wie in deze periode een woning kocht, betaalde gemiddeld vijfduizend euro meer dan in het kwartaal ervoor. Kopers bieden ook weer vaker hoger dan de vraagprijs. Deze en meer inzichten komen naar voren uit een analyse van 132 verkochte huizen in de gemeente Castricum in het derde kwartaal.

Het begint inmiddels een traditie te worden: mijn driemaandelijkse kop koffie met Mark Bonne van Hopman Makelaars om de lokale woningmarkt door te nemen. Bonne verzamelde ook deze keer weer de relevante statistieken van alle verkochte woningen, niet alleen die van zijn kantoor dus. Op basis van de gegevens hebben we weer een boeiend gesprek gevoerd en praat ik je graag bij over de staat van de huizenmarkt.

Hoe de staat van de huizenmarkt is, hangt vooral van je eigen situatie af. Ben je een thuiswonende starter die een appartement zoekt, dan zijn de huidige prijzen deprimerend. Woon je al lang in je grondgebonden woning, dan kun je die voor een hele goede prijs verkopen en mede dankzij die overwaarde een nog mooier (maar ook duur) huis terugkopen. Wat doen de prijzen?

Looptijd

In het derde kwartaal zijn er 132 woningen verkocht in de gemeente Castricum, waar we Akersloot, Bakkum, Limmen en de Woude ook bij rekenen. Vorig kwartaal waren dat er bijna evenveel (125). De gemiddelde looptijd van een woning bedroeg afgelopen maanden 28 dagen. Bijna een week langer dan het kwartaal ervoor (22 dagen), maar volgens Bonne komt dat met name door de zomervakantieperiode. ’De looptijd begint als de makelaar de woning aanbiedt in het systeem en sluit als het voorlopig koopcontract getekend is. In die periode hebben bijna alle 22 dagen een functie in het verkoopproces, dus is een looptijd van 28 dagen nog steeds heel kort’. De looptijd is nadrukkelijk een gemiddelde. Ik ken appartementen die deze zomer een looptijd van 11 dagen hadden en ook huizen met een looptijd van vele weken.

Wat de gemiddelde looptijd zegt? Dat je er als geïnteresseerde vaak snel bij moet zijn als je een huis wil kopen, want voor je het weet gaat de verkoper met iemand anders in zee.

Prijzen

De krapte op de huizenmarkt blijft zich ook doorvertalen in de prijsontwikkelingen. In het derde kwartaal lag de verkoopprijs van een gemiddelde Castricumse woning op ruim 533 duizend euro, tegenover 528 duizend euro in het tweede kwartaal. Je betaalde vorig kwartaal gemiddeld dus vijfduizend euro meer voor een woning. Natuurlijk, ook dit is een gemiddelde op basis van 132 woningen. Maar het is wel een trend, want in de lente van 2024 doorbrak de gemiddelde verkoopprijs de grens van 500 duizend euro en dit getal loopt sindsdien gestaag op.

Een woning in Castricum werd in het derde kwartaal te koop gezet voor gemiddeld 532 duizend euro. De verkoopprijs lag gemiddeld duizend euro hoger. Wat zegt dat? ‘Dat een deel van de verkochte woningen voor meer dan de vraagprijs is weggegaan’, legt makelaar Bonne uit. Hij kent appartementen en huizen die voor duizenden of tienduizenden euro’s overboden zijn, bijvoorbeeld omdat de vraagprijs erg scherp was of omdat iemand er héél graag wil wonen. Anderzijds zijn er ook woningen voor minder dan de vraagprijs verkocht. Instapklare woningen zijn nog steeds heel erg in trek en worden daarom vaker overboden, weet Bonne. Minder mensen zitten te wachten op een kluswoning, waardoor die huizen nog wel eens voor onder de vraagprijs van eigenaar wisselen.

Gemiddelde vierkantemeterprijs

Om een beter beeld te krijgen van de ontwikkelingen op de Castricumse huizenmarkt, zoom ik ook weer in op de gemiddelde vierkantemeterprijs per type woning. Natuurlijk is het ene appartement heel anders dan het andere appartement en voor huizen geldt dat net zo goed, maar volgens Bonne kunnen vierkantemeterprijzen je wel een richting geven.

Zoals je in bovenstaande grafiek ziet, is de vierkantemeterprijs van een tussenwoning en hoekwoning de afgelopen maanden doorgestegen. Voor een tussenwoning betaal je gemiddeld nu bijna 4400 euro per vierkante meter. Voor een hoekwoning is dat gemiddeld circa 4800 euro per vierkante meter.

De vierkantemeterprijs van een 2-onder-1-kapwoning en vrijstaande woning is met een paar tientjes gedaald naar respectievelijk circa 4500 euro en 5100 euro per vierkante meter.

Bij een appartement daalde de vierkantemeterprijs met 150 euro het hardst, naar ruim 5100 euro. Bonne benadrukt nogmaals dat dit gemiddelden zijn en daar ben ik het helemaal mee eens, want ik ken appartementen die de afgelopen periode verkocht zijn met een vierkantemeterprijs tussen de 6000 en 7000 euro.

Verwachtingen

Traditiegetrouw heb ik Bonne ook weer gevraagd naar zijn verwachtingen voor het laatste kwartaal. ‘Voor verkopers is 2024 een heel goed jaar geweest en 2025 tot dusver ook, en ik denk dat die trend de laatste maanden aanhoudt. Wat wil zeggen dat het voor kopers een moeilijke markt blijft, zeker als je geen ander huis te verkopen hebt. Oktober en november zijn eigenlijk altijd nog drukke maanden op de woningmarkt, december niet omdat veel mensen dan bezigzijn met de feestdagen. Wie zijn huis te koop zet, kan dat dus beter in november of januari doen. Voor kopers kan december wel een boeiende maand zijn omdat er mogelijk minder andere kijkers langskomen’.

De vaste tip van Bonne komt ook weer voorbij. ‘Laat je emoties niet de overhand nemen in deze oververhitte markt. Overleg met een financieel adviseur wat je kunt en wil uitgeven aan een woning en houd het daarbij. En overweeg een lokale aankoopmakelaar die je kan helpen bij het aankoop- of verkoopproces’.

Tot volgende week

Dank weer voor je aandacht, hopelijk ben je weer helemaal op de hoogte van het échte lokale nieuws. Ik maak deze nieuwsbrieven al 241 weken helemaal gratis, met als doel zoveel mogelijk Castricummers en andere geïnteresseerden geheel onafhankelijk te informeren. Als je vindt dat ik belangrijk werk doe, kun je mij steunen door een donatie via Tikkie over te maken of door om mijn bankrekeningnummer te vragen. Je helpt mij uiteraard ook door deze nieuwsbrief door te sturen naar bekenden die er wellicht interesse in hebben. Heb je vragen, dan kun je simpelweg even antwoorden op deze e-mail.

Ik wens je een mooie week,
groeten Rens